Location-gérance CHR : 7 clauses contractuelles à négocier absolument

Dans l’univers hyper-concurrentiel des cafés, hôtels et restaurants, la location-gérance CHR est devenue un levier stratégique pour tester un concept ou sécuriser un investissement sans acheter immédiatement le fonds. Mais attention : un contrat mal ficelé peut engloutir vos marges en quelques mois. Ce guide pratique, rédigé pour les entrepreneurs et investisseurs avertis, passe en revue les sept clauses essentielles à négocier pour transformer votre location-gérance CHR en succès durable.

Pourquoi soigner son contrat de location-gérance CHR ?

Un contrat équilibré protège à la fois le propriétaire du fonds et le gérant. Selon Service-Public, toute imprécision ouvre la porte à des litiges coûteux. Or, la jurisprudence sanctionne sévèrement les redevances sous-évaluées, les états des lieux bâclés ou les clauses de non-concurrence abusives. En clarifiant chaque obligation, vous sécurisez votre trésorerie, votre clientèle… et votre sommeil.

1. La redevance : nerf de la guerre

Cœur financier du contrat, la redevance doit rester soutenable et juridiquement inattaquable.

• Fixe, variable ou mixte ? Un mix (fixe + pourcentage du CA) offre visibilité au bailleur et souplesse au gérant.
• Révision annuelle transparente : indexation sur l’ILC ou l’ICC.
• Progressivité : échelonnement sur deux ans pour absorber les premiers mois d’exploitation.

« Une redevance trop élevée peut être requalifiée en cession déguisée », rappelle la Direction générale des entreprises.

2. Durée et renouvellement : le temps de réussir

La durée standard d’un an, tacitement reconductible, est rarement suffisante pour rentabiliser un bar ou une brasserie.

1. Négociez au moins deux ans fermes pour amortir vos travaux.
2. Prévoyez un préavis clair (lettre recommandée, six mois).

3. Répartition des charges, impôts et travaux

La loi reste muette ; le contrat doit donc lister chaque dépense.

• Charges courantes : eau, électricité, taxe foncière ?
• Travaux : entretien courant (gérant) vs grosses réparations (propriétaire, art. 606 C. civ.). Définissez !
• un tableau annexe, signé, évite les mauvaises surprises.

4. Obligations d’entretien du fonds

Le locataire-gérant exploite le fonds « en bon père de famille ». Pour objectiver cette obligation :

• État des lieux initial ultra-détaillé (photos horodatées).
• Inventaire du matériel : marques, numéros de série, valeur vénale.
• Maintien des licences : perte de la licence IV = résiliation immédiate.
• Stock minimum à restituer en fin de contrat.

5. Dépôt de garantie : coussin de sécurité

Non obligatoire, il est quasi systématique.

• Montant : 3 à 6 mois de redevance.
• Restitution : délai, justificatifs, retenues détaillées.
• Alternative : caution bancaire à première demande pour préserver la trésorerie.

6. Clause de non-concurrence : protéger la clientèle

Légitime, mais elle doit rester proportionnée.

• Durée : 12 à 24 mois maximum.
• Périmètre géographique : le quartier, pas la région entière.
• Activités visées : précisez pour ne pas bloquer tout projet futur.

7. Fin de contrat : anticiper pour mieux rebondir

À l’échéance, le gérant rend le fonds sans indemnité. Pour éviter le chaos :

1. Sort du stock : rachat obligatoire par le bailleur ? À quel prix ?
2. Salaries : transfert automatique (art. L. 1224-1 Code du travail).
3. Procédure de sortie : état des lieux contradictoire, remise des clés sous 48 h.

Pièges juridiques fréquents

Sous-estimer la redevance, négliger l’état des lieux d’entrée ou oublier la responsabilité solidaire sur les dettes font partie des erreurs les plus coûteuses, comme le rappelle Bpifrance Création.

FAQ express

Le locataire-gérant peut-il acheter le fonds ?

Uniquement si une promesse de vente figure dans le contrat. Sinon, aucun droit de préemption.

Qui gère les salariés ?

Pendant la location-gérance CHR, le gérant devient l’employeur ; les contrats repartent avec le fonds à la fin.

Que se passe-t-il en cas de faillite du gérant ?

Le contrat est résilié et le bailleur récupère son fonds, mais la redevance impayée reste due et le dépôt peut être insuffisant.

En résumé

Une location-gérance CHR bien négociée repose sur sept clauses clés : redevance, durée, charges, entretien, dépôt, non-concurrence, fin de contrat. En les travaillant ligne par ligne, vous protégez votre investissement et maximisez vos chances de succès dans l’univers exigeant du CHR.

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